最近掲エリアに行ってきました。町田や相模大野は過去にも記載しましたが、今回は経堂コルティ・成城学園のコルティ・新百合ヶ丘のミロードなのです。最近の業界紙におだきゅうが新宿の本店を工事中であり、藤沢小田急も湘南ゲートモールにFB化し、町田小田急くらいなのです。町田小田急も湘南テラスモールも過去に記載済みですが、手の早い地方郊外百貨店をＦＢ化し、新宿も基幹店でありながら、伊勢丹や高島屋に圧倒され先行き不安定なので、早期の変換は適しているのです。東急本店や渋谷の東急東横店のように、過去には町田東急の町田ＴＷＩＮ化も。

話を戻して、小田急の不動産事業は売上的には小さいが、テナント売上が２４年度には微増の２８００億円強であり、その中での大型の相模大野野ステーションスクエアが２００億円強、経堂コルティが１００億円強、成城コルティが８０億円強、本厚木ミロードが１５７億円程度であり、藤沢の湘南ゲートモールが３５億円と今一です。売上は少ない物の家賃で安定しており、もっとまともな地域密着のマーケティングをすれば、売上も拡大できると思えるのですが。小田急はドル箱ともいえる観光地（箱根）を持っており、もっと活用すればまだまだ伸びる要素をひめているのです。東武が日光をモノに出来ず、浅草の低迷を見ても、まだ上手には活用していると考えているのでしょうが、まだまだです。勿体ないの一言です。

1.経堂コルティ

過去に小職が４３年程前に転勤してきたおりに車で見に行った館なのですが、テナントは多少変わったのですが、作りはそのままで駅横の施設でありながら４Fにはテラスがあり、サラリーマン等の休憩場所に利用されている程度なのです。商業面積としても申請されていない（百貨店の屋上同様）のでしょう。強化ガラスっぽい屋根でありながら、当時は両サイドから伸びており、繋がっていなかったのです。下のテーブルとイスは雨の日にはびしょぬれになるのです。最近も訪ずれたのですがそのままであり、下のテーブルやいすは濡れない場所に動かされていたのです。使用者が移動させたように。小売業は特に地方郊外店は一度作ると手直しは殆どしなく、最低１０年以上の放置は当たり前であり、ここは特殊で、すごく長いようなのです。この考えは日本初のＳＣであるマイカル本牧のように、設計者が雨の少ない米国人らしく、６つの館を移動するのに、傘が必要になるのです。

これを盾に積んだのが福岡のソラリアなのです。マイカルの６つの館はラグジュアリーやコンサバ等に訳でその目的以外の人は来ないでくれとの意思表示をしているようで、買い回りは完全無視なのです。ソラリアはフロア毎にそれをやり、ラグジュアリーはラグジュアリーのお客様のみしかア入れにしないと言うくくりなのです。当時はデートの待ち合わせ程度での誓われ方が多かったようなのです。その逆をＩＭＳはやり、靴下屋のダン（コンサバ）の横にラグジュアリーを配してオセロのように、黒白を散りばめて集客をしたものでした。

最近ではイオンモール幕張新都心では、グランドモール等の４つの施設にそれぞれの駐車場を作り、広いし店舗数も多く、全部見るのはＯＰＥＮ当時のみであり、現在の目的カテゴリーのみ（ペットモールならペットのみ）を見て帰る客を想定して作ったのか？しかし、今回発表のマリンスタジアムの幕張メッセの駐車場への移転は、ＪＲに幕張豊砂駅を作ってもらっても活性化できないので、近くにスタジアムを移転させてもと見えるのです。別の意図がありそうにと見えるのは否めないのです。

このように経堂コルティは１００億円強で伸びてはいないのはテナントの魅力だけではないのです。根本的に消費者目線に欠けていると言っても過言ではないのでしょう。

２．成城コルティ

　　流石に上記経堂コルティより後に作ったのでしょうが、屋根の不備はないのですが、僅かの売上で伸びていない理由は消費者目線が欠落しているのです。小田急ＯＸ（食品スーパー）を入れてはいるのですが、成城石井のようにマーケットの判断ミスなのです。所詮ＧＭＳはＧＭＳ、食品スーパーは食品スーパーであり、そのエリアにお金持ちが住んでいようと、購買に来られる人はＧＭＳとして、食品ス－パーとしての意識で来られるのです。　百貨店のデパ地下にカートがあることの逆なのです。マーケティング不足の何物でもないのです。成城石井やクイーンズ伊勢丹にはなり得ないのです。ブランディング意識の差か？

３．新百合ヶ丘エルミロード

　　新宿に小田急がミロードを作り、新宿西口再開発で閉店している(一部ハルクで営業中です）が、エルミロードとは新百合ヶ丘駅を出てペデストリアンデッキで右のイオンを見ながら左側ＯＰＡの奥にあるFBなのです。大船にあるルミネウィングのように、ミロードにしなかったのですが、ここも同様ミロードのみにしなかったのはここまでミロードが大きくなる（大して大きくもないが）とは当初は考えていなかったから残っているのか不明ですが？出口外はイオンとOPA（イオン系＝カニ張りを気にしない）に挟まれて厳しいのですが、地下に食品スーパーを入れ、ユニクロの導入をしたのですが、ファッション面積が多いのはどうなのか？

現在は自社・自店がこれからどうあるべきか、それに向かって現状からどう進むべきかを構築する必要に迫られてきています。経済環境は間違いなく変化の兆しが見えています。どう変わるのかは別として、その中での自社・自店は何をすべきかが問われているのです。

是非とも、健全なる企業経営に向けて、早急に改善・改革される事を祈念致します。

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